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银城国际首日盘中破发背后:认购遇冷、负债高企、目标不达预期

出处:楼市 作者: 网编:vwin德赢新闻中心 2019-03-07

3月6日,银城国际控股有限公司(01902,以下简称“银城国际”)于港交所敲钟上市,紧随德信中国后敲响2019年房企第二股的钟声,成为继朗诗绿色集团、弘阳地产之后,从南京走出的第三家港股上市房企。值得一提的是,上市成功的喜讯并没有消除外界对银城国际的质疑,香港公开发售认购不足、债务压顶以及业绩不达预期等问题,仍然困扰着对于这家区域性中小房企。

港股认购遇冷

3月6日,初涉港股的银城国际便体验了一把资本市场的“风险难测”,上市首日盘中一度破发。股市行情走势图显示,银城国际盘中一度跌破开盘价2.38港元,股价最低至2.34港元/股,截至当日收盘,报收于2.38元/股。若以当天收盘价计算,银城国际市值约33.73亿港元,市盈率仅5.44倍。有业内人士直言,此市盈率水平在行业中偏低。

而早在招股环节,银城国际便已遭遇了港股认购遇冷的“窘况”。其此前发布的招股章程显示,2月22日-27日招股,拟全球发售约3.54亿股,其中,香港公开发售约3542.6万股,国际配售约3.19亿股;发售价每股2港元-2.48港元,每手2000股,所得款项净额约为7.23亿港元(以发行价中位数计算)。

不过,随后银城国际3月5日发布的股份发售结果显示,银城国际香港公开发售股份获认购不足,相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数3542.6万股的约0.41倍。因香港公开发售认购不足,有2094万股发售股份已由香港公开发售重新分配至国际发售,后,国际发售获轻微超额认购,国际发售的承配人总数为109名。承配人的发售股份最终数目包括3.39亿股,占发售股份总数的95.9%(于任何超额配股权获行使前)。

值得一提的是,银城国际在国际发售部分获轻微超额,其中也有自家合作伙伴的助力。江苏三六五网络股份有限公司于2月25日晚间公告称,鉴于公司与银城地产集团有着较长久的业务合作关系且未来还将有更多业务合作,银城国际即将在香港交易所发行上市,因此,公司拟使用自有资金8000万元,通过认购专项基金玄元投资元宝11号私募投资基金份额的方式参与银城国际控股在香港的IPO。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向vwin官网记者介绍称,香港发售新股一般分为公开发售和国际配售两部分,通常香港公开发售部分占发售股份的10%,主要面向个人投资者;国际配售部分占发售股份的90%,认购者一般为机构投资者和专业人士(大户)。此外,港股另设回拨机制,如果公开发售部分(新股总数的10%)的股票认购热情非常高涨,承销商会酌情将分配给大户的股份按照一定比例回拨给二级市场,这个比例和实际超购的倍数有关,最多占IPO的50%。

“银城国际香港公开发售获认购不足,反映出资本市场对这支南京的内房股并不‘买账’。至于不看好的原因,可能与银城国际体量偏小以及盈利能力有限等因素有关。”严跃进如是解释道。

事实上,近期取道港股上市的中国内地区域性房企,大多没能摆脱新股公开发售认购不足的“魔咒。在银城国际之前、年内第一家登陆港股的德信中国,以及2018年7月成功上市、同为南京系房企的弘阳地产均在港股认购遇冷。据核算,德信中国香港公开发售的发售股份最终数目,相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数的约0.32倍,弘阳地产则约为0.18倍。

高负债困局

港股认购遇冷之外,成功迈进资香港资本市场的银城国际,眼下正急需资金输血。

银城国际招股书显示,截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日,银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%,资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%,都呈现逐年递增趋势。此外,截至2018年上半年,银城国际总负债达到90.5亿元,其中,两年内需偿还的短期负债为58.4亿元,占总负债比例为64.5%。即使从根据银城国际最新披露的负债数据,截至2018年10月31日,其资本负债率虽然有所下降,但也高达380.1%。

不过就高负债问题,银城国际曾在招股书中表示,近几年的资本负债率增加主要由于其债务总额增加以应对业务扩张的资本需求增加。而2018年前10个月资本负债率大幅增加,主要由于土地储备的增加,以及尚未开始预售的相关项目的物业发展活动增加。

银城国际步步紧逼的偿债压力,从其招股书中的募资用途中也可见端倪。银城国际在招股书中披露,此次募集资金60%将用于开发房地产项目,30%用于偿还借款,剩余10%用于一般营运资金用途。

然而,当前国内融资环境实际上仍然不容乐观。同策研究院数据显示,2019年2月,40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。在同策研究院看来,经过2018年史上最长周期的资金困局,房企融资能力渐渐成为另一张房企排位表,2019年开年就多变复杂的融资环境,反映出2019年房企融资环境依然很紧张,房企缺血将成常态。

严跃进分析指出,银城国际当前的高负债,应该与其上市前积极收购土地与融资等动作有关。负债数据多,也意味着后续偿债压力大,这很容易成为企业经营的导火索。

“随着新增香港资本市场这一上市融资渠道,其在短期内偿债压力会有所缓解,不过当前也要注意防范高负债潜在导致的企业经营风险。虽然原则上只要企业运转正常、回款正常,对企业经营也就构不成威胁。但在市场下行周期,企业还是需要谨慎一点。” 同策研究院首席分析师张宏伟如是提示道。

业绩不达预期

承诺业绩不达预期,也是银城国际为外界所吐槽的一点。

据悉,银城国际主主营业务为物业销售,即传统的房地产开发业务,收入占比为99.9%。银城国际2018年5月对外透露的“五年战略规划”中提及,要在2018年实现销售200亿的目标,未来四到五年内站稳500亿元。不过银城国际方面披露的数据显示,截至2018年10月,该集团销售物业收入仅实现36.63亿元,据200亿元的销售目标仍有不小的距离。2015年至2017年,银城国际的销售物业收入分别为20.86亿元、24.97亿元及46.69亿元。

根据克而瑞公布的《2018年1-12月中国房地产企业销售额排行榜TOP200》,银城国际以108.9亿元销售金额位列第149位。按照其此前喊出的200亿元销售金额计算,销售业绩完成率不到55%。

有业内人士直言,市场集中度越来越高的行业趋势,已经对偏居南京一隅的银城国际业绩构成了威胁,其引以为傲的南京“大本营”或将面临失守风险。据悉,包括万科、保利、碧桂园、中海地产等规模房企近年来纷纷进驻南京,银城国际在当地的市场已经遭到分食。根据克而瑞2018上半年南京房企销售金额、销售面积TOP20排行榜,2018上半年,银城国际销售金额仅位列13名,面积位列16名。

另据招股书,截止2018年11月30日,银城国际共有31个项目,土地储备建筑面积343.7万平方米。在这31个项目中,100%持有项目占23个,另外有4个为合资开发,4个为联营性质的合作项目。其中,自有的23个项目中,南京土储面积为135.5万平方米,占总土储面积39.4%,其次,无锡和镇江分别占比17.7%和12.5%。

银城国际当前似乎已然开始对地盘产生危机感。“目前公司在长三角市场占有率偏低,业务分布以南京、苏州、无锡为主,未来继续深耕长三角,提高在该地区的市场占有率,会考虑进入扬州、常州这类城市。”就业务布局问题,银城国际执行董事兼总裁马保华在3月6日上市当天如是向媒体表示。

“长三角近几年发展确实不错,但是布局此区域的房地产开发企业在发展机会之外,还要看到,长三角区域城市土地成本高且调控较多,所以企业应该花精力做精准的应对策略。”严跃进分析道。

就港股认购遇冷、上市后降负债还是继续扩张、公司现实业绩与承诺目标差距较大等问题,vwin官网记者致电银城国际,不过截至发稿,未获回复。

vwin官网记者 孟凡霞 荣蕾

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